Buenos Aires, ¿una buena inversión?

By Federico Tessore on noviembre 12, 2014 in Blog

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Argentina es una historia repetida y aburrida de crisis económicas. Cuando llega la crisis, los precios inmobiliarios se caen, se destruyen. Y aquellos que se animan a comprar en ese momento hacen el negocio de su vida. ¿Llegó el momento?

Seguimos el mundo de las inversiones inmobiliarias globales desde hace más de una década.

El primer negocio interesante que hicimos fue justamente en Buenos Aires, Argentina. Corría el año 2002 y la economía argentina se había desintegrado. Cuando digo desintegrado no exagero, las ventas de las empresas habían bajado más de un 50%, el dinero de los bancos se había esfumado, no había trabajo.

Los precios de todos los activos de la Argentina se habían derrumbado, incluyendo el precio de las propiedades.

Entonces, compramos nuestra primera propiedad hacia el año 2003, se trataba de algunos terrenos en las afueras de Buenos Aires a un costo que era el equivalente a menos de la mitad del valor pre-crisis. El precio éstos ya se había duplicado hacia mediados de 2005. Y desde ese entonces hasta el año 2008 no pararon de crecer.

En 5 años triplicamos nuestra inversión. Nada mal.

La otra gran crisis que se dio en el mundo inmobiliario durante la última década ocurrió en Estados Unidos en el año 2008. Explotó la burbuja del financiamiento hipotecario desmedido y los bancos norteamericanos tuvieron que ser salvados por el Gobierno.

Los precios inmobiliarios se destruyeron. Se podía comprar propiedades a la mitad de los valores pre-crisis.

Hacia el año 2009 compramos propiedades en la ciudad de Miami, en un barrio conocido como Mid-Town Miami que estaba emergiendo. Cinco años después estábamos vendiendo esos departamentos con una ganancia superior al 100%. Un beneficio interesante, pero que hubiera sido mayor si nos hubiéramos animado a comprar en zonas más marginales, o si nos animábamos a comprar terrenos como lo hicimos en Buenos Aires cinco años antes.

Pero se trataba de una ciudad que no conocíamos, no podíamos arriesgar tanto.

Cada vez que visitamos otros países, aquellos que saben que nacimos y vivimos muchos años en Buenos Aires nos preguntan si llegó el momento de comprar propiedades inmobiliarias en esta ciudad. Si nuevamente se presenta el fabuloso negocio que se presentó en el año 2002, cuando comprar propiedades era un regalo y las ganancias estaban aseguradas.

Porque como ocurre siempre en el medio de las crisis (pasó en la Buenos Aires del 2002 o en la Miami del 2009), los que primero compran cuando se da una crisis son los inversores extranjeros. Los locales están muy golpeados económica o psicológicamente por la crisis como para comprar. En cambio los extranjeros pueden ver las cosas con mayor objetividad y menos pasiones.

Y esto les permite aprovechar las oportunidades con mayor velocidad.

Con todo esto, me gustaría comentarle una nota publicada este domingo en el diario La Nación,  de Buenos Aires, y que puede echar un poco de luz sobre esa pregunta que se hacen todos los inversores globales acerca de si ya es momento para comprar en la ciudad o no. La nota compara los precios en Buenos Aires con los precios de otras ciudades latinoamericanas:

“A pesar de que la demanda no da ninguna señal de reactivación, los precios de las propiedades en Buenos Aires ya están en los niveles más bajos de América del Sur, compitiendo de igual a igual con Lima y un escalón por debajo de Bogotá, Montevideo y Santiago de Chile, ciudades que históricamente eran más baratas que la capital argentina”.

“Según los profesionales, el retroceso de Buenos Aires se explica tanto por un proceso a la baja en los precios en dólares, cuyo punto de partida fue el cepo al dólar (hace ya tres años), como por la suba que en el mismo período registraron las propiedades en el resto de la región”.

“No hace tanto tiempo, en nuestro mercado los inmuebles incrementaban sus valores a razón de 15 por ciento anual en dólares. Ahora los inmuebles no logran venderse a los mismos valores de 2011 en dólares y las operaciones que se cierran realmente están todavía un 15 por ciento debajo de los valores ofrecidos”, explica Alejandro Braña, uno de los integrantes del Consejo de Jóvenes Profesionales del Colegio Inmobiliario”.

“El precio en cada ciudad estudiada de Latinoamérica son los siguientes”:

Comprar en el mejor barrio de Santiago de Chile está en torno a los 3.400 dólares el metro cuadrado. En cambio para comprar en Recoleta, el mejor barrio de Buenos Aires, hay que pagar en torno a los 2.700 dólares el metro cuadrado. Si nos vamos a España y queremos comprar en el barrio de Salamanca, en Madrid, tendremos que pagar alrededor 5.000 dólares el metro cuadrado. Si preferimos comprar en una de las mejores zonas de Miami, en la zona de Brickell, tendremos que pagar alrededor de 6.000 dólares el metro cuadrado.

Por lo tanto, el primer dato bien claro de este análisis es que comprar en Buenos Aires es barato para un inversor internacional que está mirando los precios de otras grandes ciudades de lengua hispana (tomamos Miami como “latina”).

Las preguntas que surgen luego de este primer dato son dos:

  1. ¿Pueden los precios bajar más?
  2. ¿Se van a recuperar los precios rápido?

Ambas son fundamentales para saber si comprar hoy en Buenos Aires es una oportunidad o no. Vamos a intentar responderlas lo mejor posible.

Empecemos por el final de la primera pregunta. Sí, los precios pueden bajar más. Hoy el mercado inmobiliario en Buenos Aires está detenido. Casi no hay operaciones de compra-venta. Esto implica que hay muy poca demanda, pero también muy poca oferta. La gente está esperando para vender y también para comprar.

A medida que la economía argentina se siga complicando –y no hay otra posibilidad, se seguirá complicando- la gente va a tener cada vez menos dinero y cuando eso ocurra va a tener la necesidad de vender su propiedad rápido. Cuando esta necesidad surja estos dueños tendrán que bajar los precios aún más para poder vender. En este momento el mercado estará más cerca del piso.

Aún el piso parece estar lejos.

Respecto a la segunda pregunta, también empecemos por el final. Los precios van a tardar en recuperarse. Sólo comenzarán a recuperarse los precios cuando exista un nuevo Presidente en la Argentina. Y siempre y cuando ese Presidente empiece a aplicar políticas económicas más racionales.

Todo hace pensar que en las elecciones que se darán en octubre del año que viene, cualquiera de los candidatos con chances de ganar, Daniel Scioli y Sergio Massa por el partido peronista y Mauricio Macri por el partido que gobierna la ciudad de Buenos Aires llamado PRO, son políticos más sensatos que la actual presidenta Cristina Fernández de Kirchner. Y si asumen tendrán que corregir un montón de problemas que tiene la economía hoy.

Eso no será fácil, pero luego de eso la economía comenzará a mejorar y de la mano de esta mejora, los precios inmobiliarios comenzarán a subir también. Pero esto recién lo sabremos hacia mediados del año 2016.

¿Conclusión? Los precios pueden bajar todavía más y la recuperación de los precios no es clara. Sí, es cierto que los precios están bajos si los comparamos con otras ciudades, pero no parece ser el momento de comprar aún. Estamos cerca de una gran oportunidad de inversión y todo hace pensar que los inversores atentos podrán ganar mucho dinero, pero en este tipo de inversiones el timming es fundamental.

La diferencia entre comprar en el momento adecuado y no hacerlo puede ser determinante.

Le deseo una excelente semana de inversiones,

Federico Tessore,

Para Inversor Global Chile.

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Federico Tessore

Federico nació en Buenos Aires, Argentina el 25 de septiembre de 1975. Desde chico estuvo relacionado con el mundo de los negocios gracias a la influencia de su inquieto y emprendedor padre.